Bei dem Umzug in eine Mietwohnung fordert der Vermieter in der Regel die Hinterlegung einer Mietkaution. Je nach Höhe der Miete, sind das hunderte oder gar mehrere tausend Euro. Für viele Mieter ist die Kaution daher einer der größten Kostenfaktoren bei einem Umzug. Nicht jeder kann sich so eine üppige Mietkaution leisten und wenn doch, so gibst Du bestimmt nicht gerne so viel Geld aus der Hand, ohne zu wissen was schlussendlich damit passiert. Ich erkläre Dir deshalb heute im ersten Artikel zur Mietkaution, wofür diese ist, welche Regeln der Vermieter zu beachten hat und welche Deine Rechte als Mieter sind.
Wofür ist eigentlich so eine Mietkaution?
Die Mietkaution stellt für den Vermieter eine finanzielle Sicherheit dar. Solltest Du irgendwann einfach Deine Miete nicht mehr bezahlen, beim Auszug Nebenkostenschulden hinterlassen oder die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand zurückgeben, kann der Vermieter diese Unkosten durch die Mietkaution auffangen.
Musst Du zwingend eine Mietkaution hinterlegen?
Nein! Prinzipiell handelt es sich bei der Mietkaution um eine freiwillige Leistung. Als Mieter bist Du nicht dazu verpflichtet, allerdings steht es dem Vermieter dann natürlich frei, die Wohnung an einen anderen Mieter zu vergeben. In der Regel hast Du daher keine große Wahl, wenn es um die Hinterlegung der Mietkaution geht. Zudem verlangt heutzutage beinahe jeder Vermieter eine Kaution. Sinn macht es da eher, über die Höhe oder Art der Kaution zu verhandeln. Welche Alternativen es zur Mietkaution gibt, erfährst Du im zweiten Artikel dieser Reihe.
Ist die Höhe der Kaution gesetzlich geregelt?
Hinsichtlich der Höhe der Mietkaution gibt es keine festgesetzte Regel. Was es jedoch gibt, ist die Obergrenze von drei Nettokaltmieten. Das bedeutet, Dein Vermieter darf für die Mietkaution jeden Betrag zwischen null Euro und drei Nettokaltmieten verlangen. Darunter zu verstehen ist lediglich die im Mietvertrag festgehaltene Kaltmiete für Deine angemieteten Wohnräume, exklusive Neben- oder Sonderkosten. Bei Verträgen mit reiner Angabe der Warmmiete, muss der „warme“ Kostenanteil geschätzt und herausgerechnet werden. Hast Du zu viel bezahlt, kannst Du den Restbetrag zurückverlangen. Steigen im Laufe der Jahre, in welchen Du die Mietwohnung nutzt, die Mietpreise, musst Du Deine Kaution nicht erhöhen. Es gilt die Nettokaltmiete zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung.
Ist eine Ratenzahlung möglich?
Drei Monatskaltmieten? Die hat man nicht immer gleich zur Hand und das ist auch absolut nicht ungewöhnlich. Du hast deshalb gemäß §551 Abs. 2 BGB das Recht, die Mietkaution in drei gleichen Monatsteilbeträgen zu entrichten. Bespreche dies im Voraus mit Deinem Vermieter und sorge dafür, dass eine entsprechende Klausel im Mietvertrag festgehalten ist.
Wird die Mietkaution zurückgezahlt?
Als reine Kautionszahlung muss Dir der Vermieter beim Auszug die Mietkaution natürlich zurückzahlen. Hierfür hat er bis zu sechs Monate Zeit, um noch eventuell ausstehende Nebenkostenabrechnungen abzuwarten oder Forderungen aus Schäden einzureichen. Findet die Betriebskostenabrechnung nur einmal jährlich durch den Versorger statt, so hat der Vermieter eine Frist von sogar zwölf Monaten für die Rückzahlung. Allerdings darf er dann nicht die volle Kaution einbehalten, sondern lediglich einen geschätzten Anteil für die noch ausstehenden Kosten. Wenn Du, um dies zu vermeiden, einfach die letzten Monate vor der Kündigung keine Miete mehr zahlst, verletzt Du übrigens Deine Vertragspflichten und musst im schlimmsten Fall mit einer Klage rechnen. Andersherum steht Dir aber auch der Klageweg offen, wenn der Vermieter die Kaution zu lange, als zu hohen Betrag oder schlichtweg ohne Berechtigung einbehält.
Wann darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?
Viele Mieter haben Angst davor, dass der Vermieter nach ihrem Auszug einfach die ganze oder einen Teil der Mietkaution einbehält, ohne ausreichende Gründe. Merke Dir deshalb: Der Vermieter darf die Kaution auch über die Fristen hinaus nur dann ganz beziehungsweise anteilig einbehalten, wenn
- Du Mietschulden bei ihm hast.
- noch Zahlungen für Betriebskosten, Nebenkosten oder sonstige Schulden beim Vermieter ausstehen.
- dem Vermieter Schadensersatz, Nutzungsausfallentschädigungen oder Prozesskostenerstattungsansprüche zustehen.
- Du Schäden an der Wohnung verursacht hast.
Gerade der letzte Fall führt aber häufig zu Streit. Welche Schäden sind als normale Abnutzungen anzusehen? Für welche bist Du überhaupt verantwortlich? Deshalb ist es ungemein wichtig, dass Du beim Einzug ein Übergabeprotokoll erstellst und jeden Schaden Deines Vormieters unverzüglich meldest. Zudem solltest Du die Klausel im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen unbedingt genauestens lesen. Hier ist geregelt, welche Pflichten Du beim Auszug hast, welche Schäden beseitigt werden müssen und welche Renovierungsarbeiten Du zu leisten hast. Alle wichtigen Informationen hierzu findest Du im Artikel „Schönheitsreparaturen – Was ist beim Auszug Pflicht?“.
Ist der Vermieter im Recht und findet Schäden, für deren Beseitigung Du verantwortlich bist, so muss er Dir erst einmal eine angemessene Frist für die Nachbesserung einräumen. Nur wenn Du dieser nicht nachkommst, kann er Deine Mietkaution dafür aufwenden, den Schaden professionell beheben zu lassen. Einbehalten darf er aber auch dann nur den geschätzten Anteil der Mietkaution, zum Beispiel anhand eines Kostenvoranschlages von einem Handwerker. Nach sechs Monaten ist die Frist für eine Nachbesserung verjährt. Hat der Vermieter also sechs Monate nach der Schlüsselübergabe noch keine Schäden beanstandet, musst Du diese auch nicht mehr beseitigen und er darf die Kaution nicht verrechnen.
Was, wenn die Mietkaution unrechtmäßig einbehalten wird?
Leider tritt genau der Grund, aus welchem viele Mieter die Hinterlegung einer Kaution fürchten, relativ häufig ein: Der Vermieter behält unter einem unberechtigten Vorwand die Mietkaution oder einen Teil davon ein. In diesem Fall musst Du die Rückzahlung der Kaution schriftlich und mit einer festgesetzten Frist zurückfordern. Stelle die Forderung am besten per Einschreiben zu, damit Du ihren Eingang beim Vermieter später vor Gericht nachweisen kannst. Reagiert der Vermieter darauf nicht, kannst Du ihm einen Mahnbescheid zustellen. Führt dies immer noch nicht zum Erfolg, bleibt Dir leider nur noch der Weg zum Anwalt. Wähle unbedingt einen Fachanwalt für Mietrecht.
Was passiert eigentlich mit der Kaution währen der Mietdauer?
Du weißt nun, wann Du die Mietkaution zu zahlen hast und wann Du sie zurückfordern kannst. Doch was passiert eigentlich in den Monaten, Jahren oder Jahrzehnten zwischen Ein- und Auszug mit der Mietkaution? Solltest Du fünf, zehn oder zwanzig Jahre in der Mietwohnung leben, ergibt sich dadurch doch ein finanzieller Nachteil für Dich, oder? Tatsächlich ist der Vermieter in der Pflicht, ein entsprechendes Mietkautionskonto zu eröffnen. Er darf die Mietkaution also nicht einfach auf sein privates Konto überweisen und sich an den Zinsen bereichern. Er kann entweder von dem Mieter verlangen, selbst ein solches Konto zu eröffnen, oder dies selbst übernehmen und muss dem Mieter dann einen entsprechenden Nachweis erbringen. Das Guthaben, also die Mietkaution, muss auf dem Konto zudem in „üblicher“ Höhe verzinst werden. Diese Zinsen werden Dir beim Auszug ebenfalls ausgezahlt. Vernachlässigt der Vermieter diese Pflicht, macht er sich der Veruntreuung strafbar. Dennoch: Bei derzeit üblichen Zinssätzen von unter einem Prozent und einer Inflationsrate von rund zwei Prozent machst Du auf Dauer Verlust. Hättest Du das Geld zur Verfügung, könntest Du es eventuell zu besseren Zinsen oder in einer lukrativeren Anlageform vermehren.
Es lohnt sich also durchaus einmal über eine Alternative zur Mietkaution nachzudenken. Allerdings sind diese in der Regel auch nicht kostenlos, manchmal sogar auf lange Sicht deutlich teurer. Aber mehr dazu erfährst Du im zweiten Teil der Artikelserie „Mietkaution“.
