Schönheitsreparaturen: Was ist beim Auszug Pflicht?

Nicht selten stehen in Mietverträgen Klauseln, die Schönheitsreparaturen und Renovierungen in der Wohnung vorsehen, wenn man aus dieser ausziehen möchte. Klassiker sind hierbei zum Beispiel das Streichen aller Wände oder Abschleifen von Holzböden. Neue Entscheidungen des Bundesgerichtshofs allerdings, haben jetzt zahlreiche dieser Schönheitsreparaturklauseln außer Kraft gesetzt. Geblieben ist Verwirrung: Was darf noch vom Vermieter an den Mieter übertragen werden und was nicht? Und wer bezahlt die Kosten für Schönheitsreparaturen?

Muss jeder Mieter Schönheitsreparaturen vornehmen?

Nein, denn laut Gesetz sind Schönheitsreparaturen grundsätzlich die Sache des Vermieters. Gibt es keine entsprechende Klausel im Mietvertrag, die Du damals beim Einzug unterschrieben hast, so musst Du auch beim Auszug keine Schönheitsreparaturen vornehmen. Gibt es eine solche Klausel, so solltest Du sie erst einmal auf ihre Gültigkeit untersuchen. Denn dank neuester Präzedenzfälle, sind beinahe die Hälfte aller Schönheitsreparaturklauseln in deutschen Mietverträgen ungültig geworden. Legal sind so zum Beispiel immer noch die Verpflichtungen, die „Abnutzungserscheinungen von normalem Wohnen“ beim Auszug zu beseitigen. Hierzu noch einmal im Detail…

…welche Schönheitsreparaturklauseln gültig sind und welche nicht

Gültige Klauseln der Pflichtrenovierung im Mietvertrag sind:

• Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Decken und Wänden.
• Das Streichen der Fußböden, Heizungen und Heizungsrohre.
• Anstrich der Fenster und Haustür von innen.
• Das Streichen der innerhalb der Wohnung befindlichen Türen.

Unzulässig hingegen sind:

• Das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden.
• Austausch von Teppichböden.
• Ein Außenanstrich der Türen und Fenster.
• Die Renovierung des Treppenhauses oder von Gemeinschaftsräumen.
• Das Beheben von Schäden am Mauerwerk oder von Deckenrissen sowie Schäden am Putz.
• Glasarbeiten.
• Austausch der Badewanne.
• Reparaturarbeiten an Türschlössern, Lichtschaltern, Elektroleitungen, Gasleitungen oder Heizkörpern.
• Jede Art von Schadensbehebung, die auf normaler Abnutzung beruht.

Zusammenfassend definiert der Mieterbund die zulässigen Schönheitsreparaturen als „alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann“. Das muss aber nicht, wie in vielen Mietverträgen gefordert, in Weiß sein. Eine solche „Weiß-„Klausel ist neuerdings ebenfalls unwirksam. Der Vermieter muss stattdessen auch andere Farbtöne akzeptieren, sofern sie hell und neutral sind. Zudem fallen alle Schönheitsreparaturen nur dann an, wenn Du die Wohnung in einem renovierten Zustand bezogen hast. Bei der Übergabe eine unrenovierten Wohnung hingegen, kannst Du diese auch bei Deinem Auszug wieder unrenoviert verlassen. Es gibt hiervon nur eine Ausnahme, und zwar dann, wenn Du vom Vermieter eine finanzielle Entschädigung erhalten hast, die den unrenovierten Zustand bei Bezug ausgleicht. Dieser Ausgleich stellt die Mieter in die Position, in welcher sie eine rechtlich renovierte Wohnung übernommen haben. Die finanzielle Entschädigung muss dafür aber ausreichend sein. Eine halbe Monatsmiete, wie sie vor Gericht verhandelt wurde, ist demnach nicht angemessen hoch. Je nach Zustand der Wohnung, handelt es sich daher um eine bis mehrere Monatsmieten Nachlass. Damit Du den unrenovierten Zustand der Wohnung hinterher aber überhaupt nachweisen kannst, ist das Übergabeprotokoll besonders wichtig. Dieses musst Du beim Einzug unbedingt beim Vermieter einfordern und in gemeinsam unterschriebener Ausführung aufbewahren.

Was tun gegen unwirksame Schönheitsreparaturklauseln?

Wird eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag durch die neuen Bestimmungen unwirksam, so ist der Mieter von allen Renovierungsarbeiten befreit. Das bedeutet, dass die gesamten Schönheitsreparaturen in die Verantwortung des Vermieters übergehen. Hast Du Deine Wohnung aber bereits auf eigene Kosten renoviert, so kannst Du innerhalb von sechs Monaten nach dem Ende Deines Mietvertrages deren Rückerstattung vom Vermieter fordern. Das Problem ist, dass sich viele Vermieter an dieser Stelle uneinsichtig zeigen und in der Konsequenz einfach die Mietkaution einbehalten. Du musst Dich daher ausreichend rechtlich absichern. Der erste Schritt hierfür war das Übergabeprotokoll beim Einzug. Denn die Beweislast für den Zustand der Wohnung bei Einzug liegt beim Mieter. Dokumentiere daher alle Schäden sorgfältig und lasse zur Sicherheit noch einmal einen Handwerker den Zustand der Wohnung protokollieren. Nun zum Auszug: Hast Du eine ungültige Klausel gefunden, so teilst Du dem Vermieter schriftlich mit, dass Du aufgrund der unwirksamen Regelung im Vertrag keine Renovierungsarbeiten übernehmen wirst. Die Kaution darf er dann nur mit den Renovierungskosten verrechnen, wenn Du in der gesetzlichen Pflicht zu Renovierung gewesen wärst und dieser nicht nachgekommen bist. Behält er trotz der ungültigen Klausel die Kaution ein, solltest Du eine schriftliche Forderung mit einer Frist von zwei Wochen stellen. Hilft auch das nichts, so bleibt nur noch der Gang zum Anwalt. Doch lass Dich davon nicht einschüchtern: Bist Du auf der rechtlich sicheren Seite, so muss der Vermieter hinterher die Gerichts- sowie Anwaltskosten in voller Höhe tragen.

Was ist mit Fristen- und Quotenregelungen?

Die neue Rechtsprechung berührt zudem noch das Thema der Fristen- und Quotenregelungen. Starre Renovierungsfristen, nach welchen zum Beispiel alle fünf Jahre das Bad und alle sieben Jahre die Küche renoviert werden müssen, sind nicht mehr zulässig. Sie können aber durch die Aufhebung der Terminstarre durchaus wirksam in einen Vertrag eingefügt werden. Enthält die Klausel zum Beispiel den Zusatz „normalerweise“, so ist die Fristenregelung durchaus gültig. Zieht ein Mieter jedoch vor Ablauf der Frist aus, so muss er weder renovieren noch die anteiligen Kosten tragen. Quotenregelungen, nach welchen die Renovierungen anteilig zur Wohndauer abgegolten werden müssen, wurden im März 2015 vom Gericht für ungültig erklärt.

Übrigens: Alle gültigen Arbeiten dürfen von Dir selbst ausgeführt werden, solange sie sorgfältig und mit bestem Gewissen durchgeführt werden. Dein Vermieter darf nicht verlangen, dass Du einen Fachhandwerker beauftragst. Allerdings ist er auch nicht verpflichtet, für die Schönheitsreparaturen Kosten zu übernehmen, es sei denn, sie wurden durch die neuen Regelungen ungültig.