Vielleicht war ein Umzug Deinerseits gar nicht geplant, doch jetzt hat Dein Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen. Nun fragst Du Dich als Mieter wahrscheinlich, welche Rechte Du hast. Während Dich die Sozialklausel zwar vor einer allzu großen Härte im Fall solch einer Kündigung schützen soll, kann Dir Dein Vermieter durchaus erst einmal aus Eigenbedarf kündigen. Welche Rechte der Vermieter in diesem Zusammenhang hat, verrate ich Dir jetzt.
Die wichtigsten Informationen zur Kündigung wegen Eigenbedarf
Um eine Kündigung wegen Eigenbedarf auszusprechen, muss der Vermieter seinen eigenen Bedarf, den seiner Angehörigen oder eines Mitglieds aus seinem Haushalt an der von Dir bewohnten Wohnung oder Immobilie nennen. Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter dabei nicht nur angeben, für welche Person er den Eigenbedarf anmelden möchte, sondern auch einen Grund für diesen Bedarf. Warum wird Deine Wohnung also von dem Vermieter benötigt? Eine Kündigung ohne die Nennung solcher Gründe, die im Detail auszuführen sind, ist demnach nicht rechtskräftig. Darüber hinaus muss ein tatsächlicher Eigenbedarf vorliegen. Sollte sich später herausstellen, dass Dein Vermieter einen Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, so kannst Du entweder gegen die Kündigung vorgehen oder hast im Nachhinein Anspruch auf Schadensersatz. Wenn Du also bereits ausgezogen bist, weil Dein Vermieter einen fälschlichen Eigenbedarf vorgetäuscht hat, kannst Du eine Übernahme der folgenden Kosten von Deinem früheren Vermieter verlangen und wirst auch vor Gericht mit einer großen Wahrscheinlichkeit Recht bekommen:
- Renovierungskosten
- Maklerkosten
- Umzugskosten
- Höhere Mietkosten
Sofern Du in einer Wohnung wohnst, die während Deiner Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, gelten übrigens bestimmte Fristen, bevor eine Kündigung durch den Vermieter aus Gründen des Eigenbedarfs überhaupt rechtskräftig wird. Meist gibt es eine Sperrfrist von drei Jahren. In einigen Orten und Gemeinden kann diese Frist aber auch bis zu zehn Jahre betragen, sodass der neue Eigentümer der Wohnung Dir binnen dieses Zeitraums nicht wegen Eigenbedarf kündigen darf und Du auf absehbare Zeit in Deiner Wohnung bleiben kannst.
Für wen kann der Vermieter aus Eigenbedarf kündigen?
Wenngleich der Vermieter auch für seine Verwandten Eigenbedarf anmelden kann, sind damit nur enge Angehörige gemeint, die zu einer der folgenden Personengruppen gehören:
• Kinder
• Eltern
• Großeltern
• Enkel
• Geschwister
• Stiefkinder
• Neffen und Nichten
Eine Kündigung für einen Onkel, eine Tante, einen Cousin, eine Cousine, Großnichte oder einen Großneffen sowie geschiedene Ehegatten ist demnach nicht zulässig. Auch eine Kündigung für die Kinder oder Eltern des Lebensgefährten, das Patenkind des Vermieters oder den Schwager beziehungsweise die Schwägerin (mit wenigen Ausnahmen) ist nicht gesetzmäßig. Somit wird der Personenkreis, für den der Vermieter Eigenbedarf anmelden kann, deutlich eingeschränkt.
Wie die Kündigung wegen Eigenbedarf auszusehen hat
Darüber hinaus muss sich der Vermieter an fest vorgeschrieben Formalitäten halten, damit die Kündigung rechtskräftig ist. Wie bereits angesprochen, muss die Kündigung erklären, welcher der Verwandten des Vermieters (oder der Vermieter selbst) in die Wohnung einziehen möchte. Darüber hinaus muss der Grund für den Eigenbedarf konkret angeführt werden. Vielleicht ist die Wohnung aufgrund des Fahrstuhls und des behindertengerechten Bads besonders gut für alte Menschen geeignet, was die Nutzung als Alterswohnsitz erklären würde. Vielleicht will die Tochter des Vermieters aber auch eine Familie gründen und es handelt sich um eine besonders große Wohnung mit Garten, die sich noch dazu in unmittelbarer Nähe einer Schule oder eines Kindergartens befindet und damit wunderbar für Familien geeignet ist. Es müssen bereits ganz konkrete Pläne vorliegen, wann die jeweilige Person in die Wohnung einziehen möchte. Die Wahl des Kündigungszeitpunkts ist in diesem Fall ebenfalls zu erläutern, wobei der Vermieter natürlich die gängigen Kündigungsfristen beachten muss. Außerdem solltest Du wissen, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarf nur dann zulässig ist, wenn die Wohnung auch weiterhin vorwiegend als Wohn- und nicht als gewerblicher Büroraum genutzt werden soll. Der Vermieter hat also ganz bestimmte Auflagen zu erfüllen, um seine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtmäßig zu formulieren.
Mieter-Checkliste bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf
Du als Mieter kannst natürlich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf Widerspruch einlegen, wobei Du nicht immer Erfolg haben wirst. Daher solltest Du zunächst einmal für Dich überprüfen, ob die Kündigung Deines Vermieters rechtmäßig oder unzulässig ist. Bei einer rechtmäßigen Kündigung stehen die Chancen, dass Dir das Gericht am Ende Recht gibt, eher schlecht. Folgende Checkliste soll Dich bei dieser Einschätzung unterstützen:
- Wurden die gängigen Kündigungsfristen vom Vermieter eingehalten?
- Hat der Vermieter alle Formalien beachtet?
- Läuft die Sperrzeit im Anschluss an eine Wohnungsumwandlung noch?
- Liegt eine unzumutbare Härte vor, sodass Du Dich auf die Sozialklausel berufen kannst?
- Ist Deine Wohnung für den vom Vermieter genannten Zweck geeignet?
- Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor und will Dir rechtsmissbräuchlich kündigen?
Wenn Du diese Fragen nun allesamt für Dich beantwortet hast und feststellst, dass Dir unrechtmäßig gekündigt wurde, solltest Du Dir am besten einen Anwalt nehmen oder Dich an einen Mieterverein wenden, um gegen die Kündigung vorzugehen. Manchmal kann so eine gütliche Einigung mit dem Vermieter erwirkt werden oder der Fall geht schlussendlich vor Gericht. Wenn der Vermieter Dir allerdings rechtmäßig gekündigt hat und keine besondere Härte durch einen Umzug Deinerseits vorliegt, wirst Du leider nicht viel gegen die Kündigung unternehmen können, sondern musst wohl oder übel Deinen Umzug planen.
