Modernisierung der Wohnräume – auf den ersten Blick klingt das sehr gut. Wer will nicht eine strahlend neue Küche, eine bessere Isolierung und dadurch gesenkte Heizkosten oder endlich neue Rohre im Badezimmer, damit das Wasser wieder schneller abfließt? Um Wohnungen und Häuser in Schuss zu halten, sind immer wieder solche Modernisierungsmaßnahmen notwendig. Doch leider stellen diese für den Mieter häufig eine große Belastung dar, sowohl finanziell als auch zeitlich und organisatorisch. Was es mit einer Modernisierung auf sich hat und ob Du diese als Mieter akzeptieren musst, verrate ich Dir hier im ersten Teil der Artikelserie „Modernisierung“.
Was bedeutet „Modernisierung“?
Als Modernisierung werden alle Baumaßnahmen an einer Wohnung, einem Haus oder an Gewerberäumen bezeichnet, welche unter eine der folgenden Kategorien fallen:
- Es soll neuer Wohnraum geschaffen werden.
- Der Gebrauchswert des Mietobjektes wird durch Baumaßnahmen nachhaltig erhöht.
- Es handelt sich um eine sogenannte energetische Modernisierung, durch welche in Zukunft nachhaltig End- oder Primärenergie eingespart wird. Dies dient dem Klimaschutz.
- Durch die Baumaßnahmen reduziert sich der Wasserverbrauch nachhaltig.
- Die Wohnverhältnisse in dem Mietobjekt werden dauerhaft verbessert.
Rechtlich gesehen, fallen unter den Begriff der Modernisierung und die damit einhergehend geltenden Regelungen auch bauliche Veränderungen aufgrund von Umständen, die nicht durch den Vermieter zu vertreten sind. Vorausgesetzt, diese gehören nicht in die Kategorie der Erhaltungsmaßnahmen.
Der Vermieter muss Modernisierungen ankündigen
Als Mieter erfährst Du von geplanten Modernisierungsmaßnahmen häufig erst relativ kurzfristig. Der Vermieter ist in der Pflicht, Dir diese spätestens drei Monate vor Baubeginn schriftlich anzukündigen. Daraus muss zudem ersichtlich sein, wann die Bauarbeiten geplant sind, in welcher Art, der Umfang sowie Beginn und Dauer der Baumaßnahme. Zudem muss er Dich darüber informieren, ob und in welcher Höhe sich anschließend Deine Miete erhöht und wie sich die Modernisierung auf die zukünftigen Energiekosten auswirkt.
Muss der Mieter die Modernisierung dulden?
Drei Monate ist allerdings nicht sonderlich viel Zeit, vor allem wenn es sich um umfassende und langanhaltende Modernisierungsmaßnahmen handelt oder die Wohnräume währenddessen vielleicht überhaupt nicht bewohnbar sind. Die Frage, welche sich viele betroffene Mieter stellen, lautet daher: Musst Du die Modernisierung dulden oder kannst Du diese ablehnen beziehungsweise verzögern?
Prinzipiell gilt: Du musst die Modernisierungsmaßnahmen dulden. Es gibt aber eine Ausnahme, und zwar dann, wenn diese eine nicht zu rechtfertigende Härte für Dich darstellen würden. Dies kann sowohl während der Bauarbeiten der Fall sein als auch anschließend, wenn zum Beispiel die Miete nach der Erhöhung quasi unbezahlbar für Dich wäre.
Wie kannst Du Einspruch gegen die Modernisierung einlegen?
Möchtest Du die geplante Modernisierung ablehnen, so kannst Du schriftlich einen sogenannten „Härteeinwand“ verfassen. Dieser muss bis spätestens Ende des nächsten auf den Eingang der Modernisierungsankündigung folgenden Monats beim Vermieter eintreffen. Sende ihn am besten per Post als Einschreiben, sodass Du den Eingangstermin im Streitfall nachweisen kannst. Ein entsprechendes Muster findest Du im Internet, zum Beispiel auf der Homepage des Mieterschutzbundes. Wirst Du Dir allerdings nicht mit dem Vermieter einig, findet eine sogenannte Härtefallprüfung statt. Im Fokus steht dabei in der Regel die Abwägung der Interessen beider Parteien. Vor allem bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen, die dem Umweltschutz zugute kommen, wird dabei nicht selten im Sinne des Vermieters entschieden.
Als Mieter hast Du ein Sonderkündigungsrecht
Werden die Modernisierungsmaßnahmen also auch gegen Deinen Willen durchgeführt oder Du möchtest aus einem anderen Grund ausziehen, so kannst Du im Zuge der geplanten Modernisierungsmaßnahmen sonderkündigen. Die Kündigung greift dann zum Ablauf des übernächsten Monats. Die Dreimonatsfrist musst Du also in diesem Fall nicht einhalten.
Der Vermieter hat das Recht auf Mieterhöhung
Ein Grund dafür, dass Du wegen der Modernisierung kündigen möchtest, könnte in den höheren Folgekosten liegen. Der Vermieter hat nämlich auf der anderen Seite das Recht, nach den Modernisierungsarbeiten die Miete zu erhöhen. Weitere Informationen hierzu erhältst Du im zweiten Artikel zum Thema „Modernisierung“.
Was, wenn dem Mieter durch die Modernisierung Kosten entstehen?
Doch was passiert jetzt eigentlich, wenn die Wohnräume während der Umbaumaßnahmen nicht bewohnbar sind oder sonstige Kosten für Dich als Mieter anfallen? Die Rechtslage sieht wie folgt aus: Alle Ausgaben, die dem Mieter aufgrund der Baumaßnahmen im Zuge der Modernisierung entstehen, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu tragen. Das bedeutet, dass er Dir zum Beispiel die auswärtige Unterbringung finanzieren muss, nicht aber das 5-Sterne-Luxushotel. Tragen muss er zudem Kosten für
- einen Mehraufwand in der Verpflegung
- die Beseitigung von Schäden am Besitz des Mieters, zum Beispiel an Möbeln oder Dekoration
- einen neuen Bodenbelag, wenn dieser durch die Renovierungsarbeiten unbrauchbar wurde
- neue Gardinen oder ähnliche Umbauten, die aufgrund der neuen Heizkörper notwendig sind
- andere Veränderungen in Mobiliar, Wandgestaltung, Bodenbelägen o.ä., wenn diese durch die Modernisierung unbrauchbar wurden oder nicht mehr verwendet werden können
- die Reinigung
Die Berechnung der Kosten, die übernommen werden, findet in der Regel als Pauschalbetrag statt, zum Beispiel sieben Euro pro Stunde für anfallende Reinigungsarbeiten.
Hast Du als Mieter einen Anspruch auf Modernisierung?
Es gibt natürlich auch den Fall, dass der Mieter eine Modernisierung wünscht, der Vermieter diese aber ablehnt. Einen Anspruch auf Modernisierung kannst Du aber nur dann durchsetzen, wenn der Vermieter seine Pflichten in der energetischen Nachrüstung verletzt. Notfalls kannst Du aber unter Absprache mit dem Vermieter selbst Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Der Vermieter darf dann im Anschluss natürlich nicht die Miete erhöhen beziehungsweise bei der Erhöhung auf die sogenannte „ortsübliche Vergleichsmiete“ dürfen die geleisteten Modernisierungsmaßnahmen und die Einrichtungen des Mieters nicht einberechnet werden. Alle wichtigen Regelungen zur Mieterhöhung nach der Modernisierung findest Du – wie bereits erwähnt – im zweiten Teil der Artikelserie „Modernisierung“.
