Manchmal musst Du schneller aus einem Mietvertrag raus als gedacht. Vielleicht, weil Du einen neuen Job in einer anderen Stadt ergattert hast, Du mit Deinem Partner zusammenziehst oder Du einfach eine schönere, größere oder günstigere Wohnung gefunden hast. Doch Du kannst nicht einfach von heute auf morgen ausziehen. In der Regel hast Du dafür nämlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Das bedeutet, dass Du in dieser Zeit auch noch die volle Miete zahlen musst, egal ob Du die Wohnung noch nutzt oder schon umgezogen bist. Doch was kannst Du tun, um schneller aus einem Mietvertrag zu kommen und dadurch Doppelmieten zu vermeiden? Eine Möglichkeit liegt darin, einen Nachmieter zu stellen. Doch Achtung: Ob der Vermieter dies akzeptieren muss, hängt von Deinem Mietvertrag ab.
Nachmieter muss nicht prinzipiell akzeptiert werden
Der Vermieter muss einen Nachmieter nicht akzeptieren, wenn der Mietvertrag nicht eine spezielle Nachmieterregelung als Klausel enthält. Du kannst also nicht einfach ein oder gar drei Nachmieter suchen und prompt auch ohne Kündigungsfrist aus der Wohnung ausziehen. Das ist ein weit verbreiteter Irrglaube. Prinzipiell muss Dir der Vermieter nämlich nicht entgegenkommen. Er darf auf die drei Monate Kündigungsfrist bestehen. Doch wie von jeder Regel, gibt es zum Glück auch hier Ausnahmen:
Ausnahme Nr. 1: Der Zeitmietvertrag
Hast Du einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen, der gemäß § 242 BGB unter die Kategorie Zeitmietvertrag oder Vertrag mit Kündigungsausschluss fällt, so kannst Du durch die Nachmieterregelung den Mietvertrag vorzeitig beenden. Allerdings muss hierfür ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ an der Vertragsaufhebung vorliegen, also ein wichtiger Grund. Darunter fällt zum Beispiel, wenn
- Du aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt umziehen musst.
- sich Deine Familiensituation insofern verändert, dass ein Umzug notwendig wird. Dies kann sowohl der Fall sein, wenn Du eine größere Wohnung aufgrund der Geburt eines Kindes brauchst, als auch wenn Du aufgrund einer Trennung oder des Todes Deines Ehepartners die Miete nicht mehr alleine bezahlen könntest.
- Du als Mieter aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflege-, Altersheim oder eine altersgerechte Wohnung umziehst.
- weitere schwerwiegende Gründe vorliegen, die das Bestehen des Mietvertrags für Dich unzumutbar machen, zum Beispiel aufgrund einer schweren Erkrankung.
Wenn Du einen solchen Zeitmietvertrag aufheben möchtest, reicht es also nicht aus, dass Du eine schönere oder günstigere Wohnung gefunden hast. Du musst einen schwerwiegenden Grund nachweisen, dem Vermieter mindestens einen geeigneten Nachmieter stellen und dieser muss den bestehenden Vertrag ohne Einschränkungen oder Änderungen übernehmen. Zudem ist der Vermieter nicht verpflichtet, jeden von Dir vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Er kann zum Beispiel verlangen, dass dieser in etwa dasselbe Einkommen hat wie Du als Vorgänger, dass er Nichtraucher ist, keine Haustiere besitzt oder weitere für einen Mietvertrag übliche Forderungen stellen.
Ausnahme Nr. 2: Mietverträge mit Nachmieterklausel
Zudem gibt es spezielle Mietverträge, die eine sogenannte Nachmieterklausel beinhalten. Diese regelt, dass der Mieter bei einem berechtigten Interesse den Mietvertrag auch vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist auflösen darf, wenn er einen geeigneten Nachmieter stellt. Der Vermieter ist dann dazu verpflichtet, diesen Nachmieter als solchen zu akzeptieren. Lehnt er ihn ab, musst Du als Mieter ab dem Zeitpunkt keine Miete mehr bezahlen, zu welcher der Nachmieter eingezogen wäre. Kein Wunder also, dass diese Nachmieterklausel sehr selten geworden ist. Würdest Du das als Vermieter wollen?
Häufig ist eine Einigung möglich
Vermutlich nicht! Deshalb ist ein wenig Verständnis von beiden Parteien notwendig und gewiss werdet Ihr Euch dann einig. Verträge sind nämlich Verhandlungssache und viele Vermieter lassen Dich dennoch früher aus einem Mietvertrag aussteigen, wenn Du ihnen die Gründe für Deinen schnellen Auszug nachvollziehbar darlegen kannst und einen wirklich geeigneten Nachmieter stellst. Schlussendlich will der Vermieter ja meist nur die monatliche Miete erhalten und so wenig Ärger wie möglich mit dem Mieter haben. Viele suchen deshalb dann doch lieber selbst nach einem geeigneten Bewerber und bieten Dir einen Aufhebungsvertrag an. Erzwingen allerdings, kannst Du nichts. Der Vermieter sitzt diesbezüglich am längeren Hebel.
Vermieter hat Recht auf Bedenkzeit
Dem Vermieter steht übrigens immer eine angemessene Überlegungsfrist zu. Schließlich wird er mit Deinem Auszug vielleicht völlig überrumpelt. Ob er einen Nachmieter zulässt oder konkret Deinen Vorschlag akzeptiert, darf er sich laut Gericht für bis zu drei Monate überlegen. Im schlimmsten Fall kommst Du also nicht umher, vom Tag der Kündigung an noch für bis zu drei Monate weiterhin (Doppel-) Miete zu bezahlen. Hast Du das Glück und Dein Vertrag oder der Vermieter ermöglichen Dir den verfrühten Auszug gegen Stellung eines Nachmieters, so gebe ich Dir im zweiten Teil dieses Artikels hilfreiche Tipps, wie Du schnell geeignete Bewerber findest.
