Das muss in Deinem Mietvertrag stehen

Dank meiner Tipps im Artikel „Wohnungssuche: So findest du eine Wohnung!“ und meinen Ratschlägen dazu, wie du einen Markler oder Vermieter von dir überzeugst, hast Du hoffentlich nun den Mietvertrag für Deine Traumwohnung vorliegen. Doch Vorsicht: Du solltest diesen unbedingt gründlich durchlesen, bevor Du ihn unterschreibst. Denn während einige Klauseln bestenfalls in Deinem Mietvertrag stehen sollten, sind andere unfair oder gar illegal. Was also muss und darf nun alles in Deinen Mietvertrag? Ich verrate es Dir…

Ein Mietvertrag muss nicht immer schriftlich sein

Tatsächlich gelten auch mündliche Abmachungen als Mietvertrag oder können diesen um wichtige Zusätze erweitern. Das Problem ist allerdings, dass Du in diesem Fall die Beweislast trägst und die mündliche Abmachung nachweisen musst. Hierfür könntest Du entweder Zeugen heranziehen oder eben die Vereinbarungen schriftlich festhalten und Dir per Unterschrift von Deinem Vermieter bestätigen lassen. Fertig ist der Mietvertrag! Allerdings solltest Du dennoch einen schriftlichen und rechtlich einwandfreien Mietvertrag von Deinem zukünftigen Vermieter verlangen. Hier werden nämlich wichtige Regelungen und Verpflichtungen festgehalten, die ansonsten eventuell zu einem Rechtsstreit führen könnten, beispielsweise bezüglich der sogenannten „Schönheitsreparaturen“.

Welche Arten von Mietverträgen gibt es?

Doch auch schriftlich verfasste Mietverträge können ganz unterschiedlich gestaltet sein. Grundlegend gibt es fünf verschieden Arten von Verträgen:

1. unbefristeter Mietvertrag
2. zeitlich befristeter Mietvertrag über eine bereits im Voraus festgelegte Dauer, dieser muss allerdings eine Begründung für die Befristung enthalten
3. Indexmietvertrag mit Mietsteigerungen von jährlich zwei bis drei Prozent
4. Staffelmietvertrag mit einer jährlichen Erhöhung der Miete (Steigerung ist als Summe angegeben)

Egal, ob komplexer Staffel- oder schlichter unbefristeter Mietvertrag: Du solltest diesen stets gründlich durchlesen und notfalls einen Sachverständigen darum bitte, Dir die juristischen Formulierungen zu erklären. Nur so kannst Du nämlich noch vor dem Zustandekommen des Mietvertrages Änderungen verlangen oder sogenannte „Individualvereinbarungen“ festhalten, zum Beispiel bezüglich der Nebenkosten, dem Winterdienst oder der Schönheitsreparaturen. Ist der Vertrag erst einmal unterschrieben, ist er auch in dieser Form gültig und nur noch schwer anzufechten, eine Ausnahme sind lediglich illegale Klauseln.

Welche Vertragsklauseln sind unzulässig?

Das Mietrecht legt fest, welche Klauseln in einem Mietvertrag rechtlich zulässig sind und welche nicht. Ungültige oder gar illegale Vertragsinhalte sind demnach:

Befristete Mietverträge nur mit ausreichender Begründung

Ein Mietvertrag wird stets auf unbestimmte Zeit geschlossen. Demnach darf dieser kein Enddatum enthalten, es sei denn, es handelt sich um die Sonderform eines befristeten Mietverhältnisses. In diesem Fall muss der Vertrag aber einen triftigen Grund enthalten, weshalb er zu dem angegebenen Zeitpunkt endet. Berechtigte Gründe sind zum Beispiel, wenn der Vermieter selbst oder Angehörige anschließend die Wohnung beziehen möchten (Eigenbedarf) oder eine so umfassende Renovierung notwendig wird, dass der Mieter in diesem Zeitraum die vermieteten Räume nicht weiter bewohnen kann. Wenn Du einen Grund aber als unzureichend empfindest, kannst Du ihn dennoch anfechten. Viele Gerichte entscheiden im Einzelfall zugunsten des Mieters.

Der Vermieter hat kein unbegrenztes Besuchsrecht

Der Vermieter darf nicht jederzeit und unangekündigt Deine Wohnung betreten, egal aus welchen Gründen. Er muss die Besuche stets vorher mit Dir vereinbaren. Ein eigener Schlüssel zu Deiner Wohnung steht ihm nicht zu. Entsprechende Klauseln in Deinem Mietvertrag sind daher ungültig.

Kündigungsgründe müssen definiert sein

Der Vermieter darf Dir nicht jederzeit, ohne Frist oder ohne gültigen Grund kündigen. Auch solche Klauseln sind rechtlich nicht zulässig. Die möglichen Gründe für eine Kündigung sind im Mietrecht festgesetzt.

Du bist der alleinige Mieter

Mit dem Mietvertrag erwirbst Du das alleinige Recht, die Wohnung in Anspruch zu nehmen. Der Vermieter darf sie nicht weiter- oder untervermieten.

Haustiere dürfen nicht generell verboten sein

Haustierklauseln gibt es in quasi jedem Mietvertrag. Allerdings dürfen diese nicht generell verboten werden. Während Kleintiere in Käfigen, einem Terrarium oder Aquarien prinzipiell erlaubt sind, gilt bei Katzen und Hunden die Einzelfallentscheidung. So dürfen diese im Mietvertrag zwar nicht mehr generell verboten werden, durchaus aber nach der Prüfung des Einzelfalls durch den Vermieter. Dieser muss dafür aber eine plausible und nachvollziehbare Begründung vorlegen können.

Das muss unbedingt in Deinem Mietvertrag stehen

Allerdings musst Du bei Deinem Mietvertrag nicht nur darauf achten, dass keine unzulässigen Klauseln enthalten sind, sondern auch welche anderen Informationen unbedingt festgehalten werden sollten. Der Vertrag muss strenge Regeln hinsichtlich Form und Inhalt einhalten, damit er im Notfall vor Gericht bestehen kann. Zwar kannst Du auch formlose Vereinbarungen oder, wie bereits erwähnt, mündliche Absprachen vor Gericht geltend machen, allerdings benötigst Du dann handfeste Beweise. Da ist es doch besser, direkt einen wasserdichten Mietvertrag vorlegen zu können, oder? Hierfür muss er wie folgt gestaltet sein:

• Der Vertrag muss den vollständigen Namen des Mieters und Vermieters enthalten, da es sich um ein nicht übertragbares Schriftstück handelt.
• Die Adresse des Objektes sowie seine genaue Lage, zum Beispiel 4. OG rechts, müssen erkennbar sein.
• Genannt werden müssen zudem die Kosten, aufgeschlüsselt nach Kaltmiete, Sonderkosten, beispielsweise für einen Parkplatz oder die Gartenbenutzung, und die Betriebskosten.

Diese drei Mindestangaben sind notwendig, dass ein Mietverhältnis zustande kommt. Allerdings gehören in einen guten und gerichtlich ausreichend formulierten Mietvertrag noch zahlreiche weitere Informationen. In jedem Mietvertrag sollten daher weiterhin folgende Punkte festgehalten sein:

• Der Mietbeginn, bei befristeten Mietverträgen die Mietdauer sowie der Grund für die Befristung.
• Zusätzlich müssen alle Mieträume mit ihrer jeweiligen Quadratmeterzahl exakt aufgeführt werden. Hierunter fallen auch Garagen, Kellerräume, Terrassen, der Garten o.ä.
• Alle Vereinbarungen zur Zahlung einer Kaution sollten niedergeschrieben werden. Zahlst Du eine Kaution an Deinen Vermieter (höchstens drei Monatskaltmieten), ist dieser gesetzlich dazu verpflichtet diese auf einem zinsbringenden Konto anzulegen. Dieses kann er entweder selbst eröffnen oder Dich als Mieter mit der Eröffnung eines Kautionskontos beauftragen. Zum Ende des Mietverhältnisses erhältst Du dann Deine Kaution inklusive Zinsen in einem angemessenen Zeitraum zurück. Diese kann lediglich für ausstehende Mietzahlungen oder den letzten Betriebskostenausgleich vorläufig einbehalten werden.
• Um Streit zu vermeiden, sollten auch Klauseln zu den Schönheitsreparaturen enthalten sein. Starre Klauseln, wie „Der Mieter trägt alle Kosten der Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug“ oder „Nach drei Jahren ist die Küche zu streichen“, sind nicht zulässig. Stattdessen können Hinweise gegeben werden, zum Beispiel dass die Küche in der Regel alle drei, das Wohnzimmer alle fünf Jahre gestrichen wird. Die tatsächlichen Fristen allerdings, sind dann nach dem jeweiligen Abnutzungsgrad zu beurteilen.
• Eine weitere sinnvolle Ergänzung für den Mietvertrag sind die sogenannten „Kleinreparaturen“. Hierbei geht es beispielsweise um defekte Heizungsthermostate, Beschädigungen an Türen o.ä. Hierbei gilt die gesetzliche Regelung: Den Handwerker muss stets der Vermieter bestellen. Die Rechnung allerdings, muss der Mieter begleichen, solange diese nicht mehr als 100 Euro kostet. Ab dem 101. Euro hingegen, ist der Vermieter für das Begleichen der Handwerkerrechnungen zuständig. Insgesamt muss der Mieter pro Jahr nicht mehr für Handwerker bezahlen als acht Prozent seiner Jahresmiete.
• Die Kündigungsfristen sind gesetzlich vorgeschrieben, solange Du im Mietvertrag keine abweichenden Regelungen triffst. Demnach kannst Du als Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen und musst hierfür keine Gründe angeben. Der Vermieter hingegen, darf nur aus einem triftigen Grund heraus kündigen und hat strengere Kündigungsfristen zu beachten: In den ersten fünf Jahren gilt auch hier der Zeitraum von drei Monaten, nach fünf Jahren Mietdauer sind es sechs, nach acht Jahren gar neun Monate Kündigungsfrist. Kündigen darf er stets nur aufgrund eines schweren Vertragsbruches des Mieters (eventuell fristlos) oder wegen der Anmeldung von Eigenbedarf. Solltest Du aber nicht rechtzeitig eine angemessene neue Wohnung finden, kannst Du häufig die Verlängerung der Kündigungsfrist verlangen. Zu solchen Sonderfällen kannst Du Dich jederzeit vom Mieterschutzbund beraten lassen.

Von schlechten Mietverträgen profitierst Du als Mieter

Prinzipiell gilt aber: Je weniger im Mietvertrag steht, desto besser ist das meistens für Dich als Mieter. Dank strengen Gesetzen bist Du nämlich nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, darfst unter gewissen Bedingungen Haustiere halten oder genießt hohen Kündigungsschutz, wenn keine abweichenden Regelungen im Mietvertrag stehen. Du solltest daher vor allem einen Blick auf unzulässige oder unfaire Regelungen haben und eventuelle Sondervereinbarungen mit Deinem Vermieter schriftlich festhalten. Ansonsten kannst Du entspannt unterschreiben und guten Gewissens in Deine neue Traumwohnung ziehen…

Tipp: Für den Fall, dass es doch einmal zum gerichtlichen Streit aufgrund eines Mietvertrags kommen sollte, empfehle ich Dir eine spezielle Rechtsschutzversicherung für Mieter. Diese ist häufig schon für wenige Euro im Jahr zu haben und bietet Dir ausreichend Schutz im Streitfall.