Mietaufhebungsvertrag: Wie er aussieht und wann er von Vorteil ist

Manchmal geht es mit einem Umzug schneller als gedacht: Der neue Job winkt oder das Eigenheim ist früher fertig als geplant. Warum auch immer Du vorzeitig ausziehen möchtest – die drei Monate Kündigungsfrist für Mietverhältnisse sind gesetzlich festgeschrieben und müssen daher von Dir eingehalten werden. Eine Ausnahme jedoch gibt es: den Mietaufhebungsvertrag.

Welche Vorteile bringt ein Mietaufhebungsvertrag?

Der größte Vorteil des Mietaufhebungsvertrages liegt in der verkürzten Kündigungsfrist. Stimmt der Vermieter zu, musst Du die gesetzlich festgelegten drei Monate nicht abwarten, sondern kannst zum vereinbarten früheren Termin ausziehen und sparst Dir so die Mietzahlungen. Gleichzeitig kannst Du weitere wichtige Vertragspunkte mit Deinem Vermieter verhandeln, wie die anfallenden Schönheitsreparaturen oder eventuell Pauschalkosten. Manche Vermieter stimmen dem Mietaufhebungsvertrag nämlich nur zu, wenn Du im Gegenzug die Kosten trägst, welche durch Dein „vorzeitiges Ausscheiden“ entstehen. Diese Kosten werden häufig als Pauschale erhoben. Andere Vermieter wiederum wünschen, dass Du selbst einen Nachmieter suchst. Diese und mehr Vertragsbedingungen werden in der Mietaufhebungsvereinbarung festgehalten.

Wie hoch darf eine solche „Kostenpauschale“ sein?

Sollte Dein Vermieter auf eine solche Kostenpauschale bestehen, musst Du sie allerdings nur in der Höhe der tatsächlichen Kosten bezahlen. Das bedeutet: Entstehen durch Deinen vorzeitigen Auszug 500 Euro Zusatzkosten für Deinen Vermieter, er verlangt aber 800 Euro als Pauschale, so musst Du nur 500 Euro bezahlen. Das Problem ist: Du bist in der Beweispflicht. Das bedeutet, dass Du vor Gericht nachweisen musst, dass die tatsächlichen Kosten des Vermieters geringer waren als die erhobene Pauschale. Es lohnt sich also, den Vermieter nach einer exakten Kostenaufstellung für die erhobene Kostenpauschale zu fragen und diese auf ihren Wahrheitsgehalt zu überprüfen.

Was, wenn nur eine Person aus dem Haushalt auszieht?

Natürlich kommt es auch häufig vor, dass nur ein Teil des Mieterhaushaltes auszieht, beispielsweise bei einer Trennung. Nehmen wir einmal an: Die Frau möchte mit einem Kind ausziehen, ihr Mann mit dem zweiten Kind in der Wohnung bleiben. Rechtlich gesehen müsste hierfür die gesamte Mietergemeinschaft kündigen, denn ansonsten ist die ausgezogene Frau noch so lange für die Mietschulden, Schäden o.ä. ihres Mannes haftbar, bis das Mietverhältnis beendet wird. Rechtlich gesehen bist Du also nur auf der sicheren Seite, wenn Du bei Deinem Auszug einen Mietaufhebungsvertrag mit dem Vermieter vereinbarst, welcher Dich juristisch aus der Haftung entlässt.

Muss der Vermieter einer Mietaufhebungsvereinbarung zustimmen?

Natürlich wurden die Gesetze zu den Kündigungsfristen aber nicht ohne Grund erlassen: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen Mietaufhebungsvertrag zu unterzeichnen und kann auf die drei Monate Kündigungsfrist bestehen. Du hast also kein grundsätzliches Recht auf eine Mietaufhebungsvereinbarung. Bessere Chancen hast Du daher, wenn Du dem Vermieter einen Anreiz für den Mietaufhebungsvertrag nennen kannst, zum Beispiel ausreichend Zeit für geplante Renovierungen unter finanziellem Ausgleich durch eine Kostenpauschale oder ein finanzieller Anreiz. Möglichkeiten für solche „Anreize“ gibt es viele, jeweils abhängig von Deiner individuellen Situation.

Was, wenn der Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag abschließen möchte?

Natürlich kann ein Mietaufhebungsvertrag aber auch auf Wunsch Deines Vermieters abgeschlossen werden. Häufig wird er Dir als Ausgleich eine finanzielle Abfindungszahlung offerieren, in einigen Fällen bis zu mehreren zehntausend Euro. Allerdings solltest Du vorsichtig sein, denn ein solcher Mietaufhebungsvertrag lohnt sich in der Regel für Dich nur dann, wenn

  1. Du sowieso in naher Zukunft umziehen wolltest oder
  2. der Vermieter ansonsten zulässig kündigen könnte, beispielsweise wegen Eigenbedarf oder Renovierung.

Trifft keiner der zwei Fälle auf Dich zu, solltest Du die Vor- und Nachteile der Mietaufhebungsvereinbarung gründlich abwägen. Vergiss schließlich nicht, dass Du so nicht nur Deine günstige, schöne oder praktisch gelegene Wohnung aufgibst, Du wirst auch zusätzliche Kosten haben für

  • Maklerprovisionen,
  • Umzugs- und Transportkosten,
  • eventuell längerer Fahrtweg zur Arbeit und dadurch höhere Benzinkosten,
  • höhere Mietzahlungen für die neue Wohnung,
  • uvm.

Rechne daher das Abfindungsangebot im Detail durch, bevor Du dem Mietaufhebungsvertrag zustimmst.

Das Widerrufsrecht für „Haustürgeschäfte“

Häufig ist die Mietaufhebungsvereinbarung aber das Ergebnis eines Besuchs des Vermieters. Das Angebot kam unerwartet, klang verlockend und Du hast unterschrieben – auf den zweiten Blick jedoch bereust Du diesen Schritt. Vielleicht hast Du Glück und die Mietaufhebungsvereinbarung gilt als „Haustürgeschäft“ nach §§ 312, 355 BGB, denn dann kann sie rückgängig gemacht werden. Hierfür hast Du eine Frist von zwei Wochen bis einem Monat (je nach Zeitpunkt der Widerrufsbelehrung). Lege Deinen Widerspruch dann unbedingt schriftlich ein und sende ihn postalisch per Einschreiben, sodass Du den Eingang Deines Widerrufes im Streitfall vor Gericht beweisen kannst.

Worauf musst Du bei dem Mietaufhebungsvertrag achten?

Ein Mietaufhebungsvertrag kann, ebenso wie ein Mietvertrag, mündlich geschlossen werden. Allerdings ist er dann vor Gericht meist nur schwer zu beweisen. Er sollte deshalb zusätzlich in schriftlicher Form vorliegen. Damit es nicht zu Unklarheiten oder Streit kommt, solltest Du zudem folgende Punkte unbedingt im Mietaufhebungsvertrag festhalten:

  • Lage der Wohnung mit Adressangabe, Stockwerk usw.
  • Vollständiger Name des Mieters
  • Vollständiger Name und Anschrift des Vermieters
  • Vereinbartes Auszugsdatum
  • Vereinbarungen zu den Schönheitsreparaturen
  • Rückzahlungsfrist für die Kaution
  • Fristen für die Nebenkostenabrechnung
  • weitere Vereinbarungen zu Abfindung, Kostenpauschale, Nachmietersuche o.ä.
  • Widerspruchsrecht des Vermieters und Widerrufsrecht des Mieters
  • Ort und Datum
  • eigenhändige Unterschriften von Mieter und Vermieter

Muster für eine Mietaufhebungsvereinbarung

Im Internet findest Du mittlerweile zahlreiche Vorlagen und Muster für einen Mietaufhebungsvertrag, zum Beispiel unter www.jurarat.de. Überprüfe diese lediglich auf ihre Vollständigkeit und passe sie an Deine individuelle Situation an. Nun bleibt nur noch zu hoffen, dass Dein Vermieter der Mietaufhebungsvereinbarung zustimmt…

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