Die Zinsen sind seit einigen Jahren historisch niedrig, sodass viele Menschen über den Kauf einer Eigentumswohnung nachdenken. Die eigenen vier Wände haben zahlreiche Vorteile gegenüber einer Mietwohnung. Nicht zuletzt eignet sie sich hervorragend, um für das Alter vorzusorgen. Wer mich kennt, der weiß, dass ich selber ein großer Freund von Immobilien-Eigentum bin und mehrere weitere Webseiten (z.B. die-grundstückspreise.de oder grundstueckspreise.net) in diesem Bereich betreibe.
In diesem Artikel möchte ich auch wichtige Aspekte eingehen, damit der Kauf der Eigentumswohnung für dich ein Erfolg wird.
Das eigene Budget richtig kalkulieren
Natürlich haben viele Verbraucher den Wunsch, eine luxuriöse und geräumige Eigentumswohnung zu kaufen. Doch der Kauf einer eigenen Wohnung sollte in erster Linie zum verfügbaren Budget passen. Du solltest dir daher die Frage stellen, welches Budget für die Abzahlung eines Kredits zur Verfügung steht. Dazu sollten alle Einnahmen und Ausgaben übersichtlich gegenübergestellt werden. Die Summe, die bei dieser Rechnung übrig bleibt, kann als Budget in die Eigentumswohnung investiert werden. Es ist jedoch ratsam, einen Sicherheitspuffer einzukalkulieren, falls sich an der Einnahmesituation etwas ändert.
Die Anschaffungskosten und das vorhandene Eigenkapital ermitteln
Kaufinteressenten müssen bei der Anschaffung einer Immobilie beachten, dass nicht nur der reine Kaufpreis aufzubringen ist. Zusätzlich zu den Kaufkosten fallen noch Kaufnebenkosten an. Dazu zählen zum Beispiel die Grunderwerbssteuer und die Notarkosten. Die Kaufnebenkosten müssen in die Gesamtkosten einkalkuliert werden und ergeben letztlich die Anschaffungskosten. Als Kaufnebenkosten solltest du ca. 10 % des Kaufpreises der Immobilie kalkulieren. Sie sind jedoch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch.
Beim Kauf einer Wohnung solltest du zusätzlich den Renovierungsbedarf innerhalb der Eigentumswohnung abschätzen und diesen mit einem großzügigen Puffer planen. Einige Arbeiten kann man sicher selber machen, gerade bei älteren Objekten sind schnell Arbeiten notwendig, die man nicht unbedingt alleine machen kann (bei der Elektrik zum Beispiel oder zur Sanierung von Bädern), diese Kosten solltest du mit kalkulieren! Genauso natürlich die Kosten für deinen Umzug. Wie du Umzugskosten kalkulierst zeige ich dir hier und hier.
Ausserdem spielt die Höhe des Eigenkapitals beim Wohnungskauf eine wichtige Rolle. Damit eine Finanzierung von der Bank nicht zu teuer wird, solltest du ca. 20 % der Anschaffungskosten als Eigenkapital mit in die Finanzierung einbringen. Belaufen sich die gesamten Anschaffungskosten auf 300.000,00 EUR, sollten demnach ca. 60.000,00 EUR als Eigenkapital einfließen. Grundsätzlich gilt, dass mehr Eigenkapital die Gesamtkosten einer Finanzierung deutlich senkt. Hierbei gilt nicht nur, dass bei einem niedrigen Nettokreditbetrag auch weniger Zinsen anfallen, sondern auch, dass man bei einem hohen Eigenkapitalanteil in der Regel einen besseren Zinssatz erhält.
Durch eine gute Preisverhandlung kann der Kaufpreis reduziert werden
Im Rahmen eines Immobilienkaufs ist es wichtig, die Kosten möglichst gering zu halten. Ein entscheidender Kostenfaktor ist natürlich der Kaufpreis. Daher sollte es dein primäres Ziel sein, durch eine gute Preisverhandlung den Kaufpreis zu reduzieren. Tipps für eine erfolgreiche Preisverhandlung habe ich hier für dich zusammengefasst. Kaufinteressenten sollten sich auf das Preisgespräch vorbereiten und beispielsweise die Preise ähnlicher Objekte in der Umgebung recherchieren. Der Preis kann außerdem oftmals durch festgestellte Mängel an der Immobilie reduziert werden. Es ist ratsam, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, der den Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Besonders vorteilhaft ist es, wenn der Verkäufer die Immobilie unbedingt veräußern möchte und nur wenige Kaufinteressenten vorhanden sind. Das eröffnet einen guten Handlungsspielraum. Durch eine geschickte Preisverhandlung können die gesamten Kosten für den Kauf und die Finanzierung einer Immobilie deutlich reduziert werden.
Die Immobilienfinanzierung clever planen und absichern
Die meisten Darlehensnehmer unterschätzen, dass die Gesamtkosten des Kaufs einer Eigentumswohnung sehr stark von der Immobilienfinanzierung abhängen. Daher ist es wichtig, durch einen Zinsvergleich einen guten Zinssatz für die Immobilienfinanzierung zu bekommen. Diesen Zinssatz sollten Käufer dann möglichst lange festschreiben lassen. In Zeiten niedriger Zinsen können sich Darlehensnehmer die Zinsen sichern, wenn sie eine Zinsfestschreibung von 15 oder sogar 20 Jahren vereinbaren. Sind die Zinsen dagegen hoch, bietet sich eine recht kurze Zinsbindung an.
Weiterhin sollte bei Darlehensabschluss die Tilgung clever geplant werden. Es ist ratsam, sich Sondertilgungsmöglichkeiten in den Kreditvertrag integrieren zu lassen. Marktüblich sind 10 % an Sondertilgungen pro Jahr. Außerdem sollte die Tilgung gerade zu Beginn der Rückzahlung höher angesetzt werden. Zu diesem Zeitpunkt zahlen Kreditnehmer nämlich überwiegend Zinsen an die Bank zurück. Mit einer hohen Anfangstilgung wird der Kreditbetrag schneller reduziert, sodass die Restschuld schon zu Beginn deutlich gemindert werden kann. Ich rate dir zu einer anfänglichen Tilgung von mindestens 2-3%!
In jedem Fall solltest du dir rechtzeitig Gedanken um eine (ggf. notwendige) Anschlussfinanzierung machen. Ich bin kein großer Freund von komplexen Finanzierungskonzepten (Stichwort Forward-Darlehen), rate aber jedem sich rechtzeitig nach Kreditabschluss mit dem Thema Anschlussfinanzierung auseinander zu setzen. Wer weiß schon, wie sich die Zinsen innerhalb der nächsten 10, 15 oder 20 Jahre entwickeln? Käufer die heute eine Finanzierung mit einem Zinssatz von 2% abschließen, bekommen unter Umständen große Probleme, wenn der Darlehensvertrag in 10 Jahren ausläuft und das Zinsniveau sich dann bei 4% oder höher bewegt! Vielleicht macht es Sinn einen Bausparvertrag anzuzahlen um niedrige Zinssätze auch in die Zukunft fortzuschreiben.
