Was gehört alles zu den Baunebenkosten?

Der Kauf einer Immobilie, wie auch der Bau, kommt mit hohen Kosten einher. Allerdings ergeben sich diese aus mehreren Bereichen, denn rein der Kaufpreis steht später nicht auf dem Kontoauszug. Neben dem Kaufpreis werden etliche weitere Gebühren und Kosten berechnet, die mit ein die Finanzierung einbezogen werden müssen. Aber was fällt alles unter die Baunebenkosten und mit welchen Posten muss ein Hauskäufer rechnen?

Abbildung 1: Wer eine Immobilie bauen möchte, muss dabei auch die Nebenkosten mit einkalkulieren. Doch was gehört alles dazu?
Abbildung 1: Wer eine Immobilie bauen möchte, muss dabei auch die Nebenkosten mit einkalkulieren. Doch was gehört alles dazu?

Wie werden Baunebenkosten definiert?

Was sind eigentlich Baunebenkosten? Grundsätzlich werden die Baukosten in zwei Bereiche unterteilt:

  • Baukosten – das sind die Kosten, die allein durch den Bau oder Kauf einer Immobilie entstehen. Es sind praktisch die Gelder, die vom neuen Eigentümer ungefiltert an den alten Besitzer gehen.
  • Nebenkosten – rund um den Bau oder Kauf einer Immobilie fallen viele Kosten an. Da wären bereits Makler- und Gutachterkosten, wenn diese Berufsgruppen mit ins Boot geholt werden. Aber auch die Notargebühren, Notarkosten, Steuern und etwaige Anschlusskosten fallen an.

Diese Nebenkosten müssen bei einer Finanzierung zusätzlich bedacht werden, denn sie machen einen größeren Anteil der Gesamtkosten aus. Häufig sind die Baunebenkosten ein entscheidender Faktor im Bereich der Finanzierung. Immerhin können diese je nach Einzelfall zwischen 8 und 12 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Grunderwerbsteuer

Wird ein Grundstück erworben, fällt direkt die Grunderwerbssteuer an. Die Höhe der Steuer ist abhängig vom Standort und natürlich von der Größe des Grundstücks. Die Grunderwerbssteuer gehört zu den Verkehrssteuern und ist im Grunderwerbssteuergesetz niedergeschrieben. Ein Überblick:

  • Entrichtung – als Verkehrssteuer obliegt die Grunderwerbssteuer den Bundesländern. Diese liegen auch den Satz fest.
  • Höhe – je nach Bundesland ist die Steuer unterschiedlich hoch. Aktuell schwankt der Steuersatz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, NRW, das Saarland, Thüringen und Schleswig-Holstein erheben den höchsten Satz, Bayern und Sachsen den niedrigsten.
  • Berechnung – die Steuer wird am Kaufpreis bemessen. Dabei spielt es übrigens keine Rolle, ob auch andere Leistungen mit übernommen und in den Preis inkludiert wurden. Wer ein Haus samt Werkstatt für eine Million erworben hat, der zahlt die Grunderwerbssteuer basierend auf diesem Betrag. Selbst, wenn der Verkäufer die Werkstatt noch nutzen darf, wird dadurch nicht die Steuer gesenkt.
  • Ausnahmen – wer ein Grundstück erbt oder über eine Schenkung erhält, der zahlt keine Grunderwerbssteuer. Dieser Fakt schließt andere Steuern hingegen nicht aus.

Notar- und Grundbuchkosten

Ein Hauserwerb ist ausschließlich möglich, wenn ein Notar mit ins Boot geholt wird. Er trägt die Aufgabe sicherzustellen, dass die Verträge korrekt sind, zudem muss er dafür Sorge tragen, dass das Kaufgeschäft auch hinsichtlich der Vermeidung der Geldwäsche sauber abläuft. Zugleich ist der Notar für die Grundbucheintragung zuständig. Ein Überblick:

  • Wofür? – die Grundbucheintragung ist eigentlich der wichtigste Schritt bei einem Hauskauf. Erst, wenn der neue Käufer in das Grundbuch eingetragen ist, gehört ihm nach außen hin das Grundstück samt Haus. Der Eintrag wird ebenfalls bei Schenkungen oder Erbschaften vorgenommen.
  • Eintragung – sie folgt nicht automatisch, sondern nur auf Antrag. Hierfür ist der Notar notwendig, denn er stellt sicher, dass die Eintragung korrekt erfolgt.
  • Kosten – die reinen Eintragungskosten belaufen sich auf ungefähr 0,5 Prozent der reinen Kaufsumme. Allerdings wird die Eintragung selten eigenständig abgerechnet, sondern geht in den Notarkosten auf. Diese wiederum orientieren sich an dem Notarkostengesetz. Im Schnitt lässt sich sagen, dass für Notar- und Grundbuchkosten ungefähr 1,5 bis 2 Prozent der Kaufsumme anfallen.

Wer übrigens eine Grundschuld auf sein Haus aufnimmt oder eine Hypothek eintragen lässt, der zahlt für diese Eintragung ebenfalls Gebühren. Hypotheken werden jedoch kaum noch auf Häuser eingetragen, da sie ständig Anpassungen erfordern. Während die Grundschuld über die Kreditdauer gleich bleibt, sinkt die Hypothek mit jeder Rate. Eine korrekte Eintragung müsste somit monatlich abgeändert werden.

Maklerprovision

Ein Großteil der Häuser werden über Makler oder Maklerportale veräußert und gekauft. Natürlich fallen für die Arbeit des Maklers Kosten an, die sogenannte Provision. Mittlerweile gilt:

  • Bestellerprinzip – bei Mietwohnungen zahlt derjenige die Kosten, der den Makler beauftragt hat. Sieht ein Mietinteressent eine Wohnungsanzeige und erhält auf seine Bewerbung die Wohnung, so zahlt dennoch der Vermieter den Makler, da der ihn beauftragt hat. Bei Immobilienverkäufen ist es ein wenig anders. Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten, unabhängig davon, wer den Makler beauftragte. Mit dieser Regelung sollten Hauskäufer entlastet werden, denn in einigen Bundesländern galt die Regel, dass der Käufer immer zahlt. Grundsätzlich muss allerdings erwähnt werden, dass auch in diesen Bundesländern oft das geteilte Prinzip unter dem Tisch angewendet wurde: Der Kaufpreis des Hauses sank beispielsweise um die Hälfte der Maklergebühr.
  • Ausschlüsse – die Regelung gilt nicht für unbebaute Grundstücke oder auch für Mehrfamilienhäuser. Auch Gewerbeimmobilien oder durch ein Unternehmen gekaufte Häuser zählen nicht unter die Maklerkostenteilung.
  • Kostenhöhe – es gibt keine klar definierte Kostenhöhe. Zu sagen, die Maklerkosten betragen »3 Prozent des Kaufpreises« ist falsch, denn die Vertragsgestaltung ist individuell, solange kein Wucher vorliegt. Zudem hängen die Kosten von den Aufgaben mit ab. Soll ein Makler nur eine Immobilie suchen oder anbieten? Dann ist der Aufwand deutlich geringer, als wenn mehrere Besichtigungen durchgeführt, eventuell Gutachtertermine geleitet und eine Betreuung des Käufers/Verkäufers bis zur Grundbucheintragung gewünscht wird.

Weitere Kosten

Auch Gutachterkosten fallen teilweise an – und sollten keinesfalls eingespart werden. Gutachter können die Qualität des Hauses beurteilen und schnell sagen, welche Arbeiten künftig anfallen. Um deren Kosten lässt sich nun wieder der Hauspreis drücken.

Auch Modernisierungskosten gehören automatisch zu den Baunebenkosten dazu, wenn die Arbeiten zeitnah durchgeführt werden.

Nebenkosten einrechnen, auch Maklergebühren gehören auch zu den Baunebenkosten.
Nebenkosten einrechnen, auch Maklergebühren gehören auch zu den Baunebenkosten.

Fazit – die Nebenkosten mit einrechnen

Beim Hauskauf ist es sinnvoll, rund 10 – 20 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten auf den Kaufpreis draufzuschlagen. Gerade bei Finanzierungen verschafft diese Vorgehensweise zwar mehr Schulden, dafür aber die Sicherheit, nicht gleich zu Beginn ins Wanken zu geraten. Wichtig ist, niemals beim Gutachter zu sparen. Diese Berufsgruppe hat schon so manchem Hauskäufer vor dem Fiasko bewahrt, zumal ein ordentliches und gerichtssicheres Gutachten auch nach dem Kauf noch hilfreich ist, da es als Beweis vor Gericht dient.

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